Finanzielle Auswirkungen in Euro

Teilergebnisplan (konsumtiv)

Beschlussvorschlag:
Der Rat beschließt die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels. Zu diesem Zweck beauftragt die Stadt ein externes Institut.

Sachverhalt:
 

Mit der am 1. Juli 2022 in Kraft getretenen Mietspiegelreform hat der Gesetzgeber den Mietspiegel als Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete gestärkt. Für Gemeinden ab 50.000 Einwohner definiert § 558 c Abs. 4 BGB den Mietspiegel als Pflichtaufgabe. Kommunen, die bislang keinen Mietspiegel veröffentlicht haben, dürfen eine Übergangsfrist in Anspruch nehmen. Ein sogenannter „einfacher Mietspiegel“ muss bis zum 1. Januar 2023 ermittelt sein und für die Veröffentlichung eines „qualifizierten Mietspiegels“ endet die Frist am 1. Januar 2024.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, welche von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. In diesem Sinne stellt der Mietspiegel Markttransparenz her.

Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

Für die Stadtverwaltung könnte der Mietspiegel perspektivisch auch im Kontext eines schlüssigen Konzepts Anwendung finden, um die Kosten der Unterkunft von Transferleistungsbeziehern zu bemessen. Derzeit werden hierfür Werte aus dem Wohngeldgesetz (WoGG) zuzüglich eines pauschalen Zuschlags von zehn Prozent angesetzt. Weiterhin kann ein „qualifizierter Mietspiegel“ für die Wohnungsmarktbeobachtung genutzt werden und bietet insofern einen Mehrwert auch für die Stadtplanung und Baulandentwicklung. Gemäß § 558 d BGB muss dieser folgende Kriterien erfüllen:

1. Ausarbeitung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Tabellen-, Regressions- oder vergleichbare Methode).
    
2. Die Gemeinde oder Interessenvertreter der Vermieter und Mieter müssen den Mietspiegel anerkennen.

Außerdem lösen „qualifizierte Mitspiegel“ besondere Rechtsfolgen aus:

1. Mitteilungsverpflichtung: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine bestimmte Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren erhöhen will, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverfahren auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558 a Abs. 3 BGB).
    
2. Vermutungswirkung: Im gerichtlichen Verfahren wird widerlegbar vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB).

Schließlich ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen und muss nach vier Jahren gänzlich neu erstellt werden.

Für Mietspiegel, die diese Anforderungen nicht erfüllen, hat sich der Begriff „einfache Mietspiegel“ etabliert. Allerdings müssen auch sie regelmäßig aktualisiert werden.

Maßnahme/Lösungsvorschlag:

Die Stadt Herne verfügt bereits über einen einfachen Mietspiegel, der auch den gesetzlichen Mindestanforderungen genügt. Jedoch dienen hier als Datenbasis beinahe ausschließlich von der Wohnungswirtschaft (u.a. LEG Wohnen, HGW Herne, Vonovia, Vivawest) vermietete Objekte. Weil privat vermieteter Wohnraum unberücksichtigt bleibt, fehlt dem bisherigen Mietspiegel die repräsentative Datenbasis. Insofern ist seine Aussagekraft eingeschränkt und die ermittelten "ortsüblichen Vergleichsmieten" enthalten eine Unschärfe.

Dies mindert die Validität und Akzeptanz des Mietspiegels und stellt ein Problem bei der wünschenswerten Anerkennung des Mietspiegels durch die Interessensvertreter von Mietern und Vermietern dar.

Ein qualifizierter Mietspiegel würde diese Informationslücke schließen und durch die in § 558 d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ einen transparenten und kooperativen Arbeitsprozess gemeinsam mit den Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterseite fördern. Als Brückenlösung wäre ein einfacher Mietspiegel mit verbesserter Datenbasis, aber ohne die weiteren Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels möglich.

Nachfolgende Tabelle fasst die zentralen Unterschiede zwischen den Mietspiegeloptionen zusammen:

*Kosten der Unterkunft nach SGB II, SGB XII, AsylbLG

Unabhängig davon ob „einfach“ oder „qualifiziert“ sollte ein Mietspiegel außerdem folgende Eigenschaften erfüllen:

• Er stellt Markttransparenz her.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete wird eindeutig und nachvollziehbar ermittelt.
• Der Mietspiegel entsteht in einem kooperativen und partizipatorischen Prozess.
• Jenseits der Wohnwertermittlung ist er auch für andere fachliche Kontexte nutzbar und relevant.

    Insofern ist ein „guter“ einfacher (d.h. auf repräsentativen Daten basierender) Mietspiegel ähnlich aufwändig wie ein qualifizierter.

Beauftragung eines externen Instituts

Erfahrungen anderer Kommunen zeigen zweierlei: Einerseits erfordern qualifizierte (oder gute einfache) Mietspiegel in „Eigenregie“ enorme Zeit- und Personalressourcen. Leipzig etwa investierte 2,5 VzÄ für ca. 18 Monate. Andererseits werden Mietspiegelprojekte bisweilen kritisch und emotional von der lokalen Öffentlichkeit begleitet. So wurde z.B. die Stadt Stuttgart für ihren Mietspiegel in den Regionalmedien attackiert („Mietspiegel Stuttgart 2020/2021 taugt nicht“, „Der Handtuchwärmer als Mietentreiber“).

Die Vergabe an ein externes Institut würde beide Punkte entschärfen. Zum einen verfügen solche spezialisierten Dienstleister über ausreichend Expertise und Erfahrung, um einen qualifizierten Mietspiegel zügig und methodisch korrekt zu erstellen. Nicht zuletzt für die Zeitplanung (s.u.) ist dies ein großer Vorteil. Zum anderen könnte ein Institut glaubwürdig als unabhängiger Dritter agieren und würde, anders als die Stadt, unbelastet von Skepsis und Vorbehalten arbeiten. Die Frage nach Legitimation und Unabhängigkeit stellt sich vor allem dann, wenn Mietspiegel zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete führen, als zuvor gemeinhin vermutet wurde.

Daneben empfiehlt es sich, gemeinsam mit dem qualifizierten Mietspiegel ein „Schlüssiges Konzept“ zur Ermittlung der angemessenen Bedarfe für die Kosten der Unterkunft (KdU) nach dem SGB II und SGB XII zu beauftragen. Derzeit finden Abstimmungen mit dem FB 41 Soziales statt.

Zeit

Mit Blick auf den 1. Januar 2024 ist die Prozessplanung für einen qualifizierten Mietspiegel ambitioniert: Die Ausschreibung sollte noch in diesem Jahr erfolgen, so dass im ersten Quartal 2023 ein externes Institut beauftragen und mit dem Projekt beginnen kann. Da vor allen Dingen die Primärdatenerhebung aufwändig ist und der organisatorischen Unterstützung der Verwaltung bedarf, sollte hier kein Zeitverzug entstehen und die Erhebung spätestens ab dem zweiten Quartal starten. Der Mietspiegelbericht sowie die methodische Dokumentation würden dann voraussichtlich im dritten Quartal ausgearbeitet, so dass im vierten Quartal den Gremien berichtet und der Mietspiegel beschlossen werden könnte.

Kosten und Finanzierung

Erfahrungen aus anderen Kommunen ergeben einen Kostenrahmen von ca. 50.000 €. Die tatsächliche Höhe hängt vom Umfang der der Verwaltung möglichen Eigenleistung ab.

Den Kosten für die Stadt Herne stehen die Nutzungsmöglichkeiten innerhalb der Stadtverwaltung sowie eine höhere Rechtssicherheit für die Marktteilnehmer und damit eine gesteigerte Attraktivität für Investoren und andere Unternehmen entgegen. Ebenso können Probleme mit der Akzeptanz des Mietspiegels und eine daraus resultierende negative Berichterstattung vermieden werden.

Alternativen:

Die Ausarbeitung eines einfachen Mietspiegels nach § 558 c BGB gemäß aktuellem Vorgehen.

Anlagen:
 

Keine Anlagen