Die beratenden Gremien und das beschließende Gremium nehmen zur Kenntnis, dass alle Anlagen dieser Beschlussvorlage vollständig zur Verfügung stehen.

Beschlussvorschlag l)

Der Haupt- und Personalausschuss

1. nimmt den von der Verwaltung ausgearbeiteten Entwurf vom 30.08.2017 für das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 252 - Jürgens Hof - einschließlich Begründung und Umweltbericht zustimmend zur Kenntnis.

2. beschließt, den Entwurf vom 30.08.2017 einschließlich Begründung, Umweltbericht und die nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen.

Beschlussvorschlag ll)

Die Bezirksvertretung Sodingen beschließt:

1. Den Bau der Erschließungsanlage Am Fischergraben einschließlich Entwässerungseinrichtungen nach den beigefügten Planunterlagen, Planungsstand 28.07.2017, und der dazugehörigen Baubeschreibung auf dem städtischen Grundstück durch die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH.

2. Die Ermächtigung der Verwaltung, für die unter 1. genannte Erschließungsstraße mit dem Erschließungsträger Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH, Pempelfurtstraße 1, 40880 Ratingen einen Erschließungsvertrag gemäß § 124 Abs. 1 Baugesetzbuch abzuschließen.

Sachverhalt l

Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 252 - Jürgens Hof - umfasst einen Bereich, der durch das Gewässer „Fischergraben“ im Norden, die Langforthstraße im Osten, die Straße Jürgens Hof im Süden und das Grundstück der Grundschule Jürgens Hof im Westen begrenzt wird.

Eine kleine Teilfläche im Bereich der nordöstlichen Ecke des Plangebiets liegt - gegenüber der Fassung des Planentwurfs zum Aufstellungsbeschluss - nicht mehr im Geltungsbereich des Bebauungsplans, da sie langfristig im Eigentum der Stadt verbleiben muss.

Der Geltungsbereich ist aus der Anlage 2 ersichtlich.

Planungsanlass und –erfordernis

Vor dem Hintergrund der demografischen Veränderungen in Herne und der damit verbundenen Neuordnung des städtischen Angebotes an Schulen und Sportanlagen wurde beschlossen, sowohl die Nutzung der Grundschule Langforthstraße als auch des Sportplatzes am Jürgens Hof aufzugeben und die gesamte städtische Fläche einer neuen Nutzung zuzuführen. Im Hinblick hierauf und in Anbetracht der städtebaulich integrierten Lage des Areals am Rande der Wohnbausiedlung Jürgens Hof wurde die Fläche bereits im Jahr 2011 in das „Programm zur Entwicklung von Wohnbauflächen“ (WEP) aufgenommen. Hier besteht nunmehr die Chance, der Nachfrage nach modernem Wohnungsbau für verschiedene Alters- und Nutzergruppen zu begegnen und zugleich eine sinnvolle städtebauliche Arrondierung zu ermöglichen. Zur Stärkung der Nahversorgung soll ein entsprechendes Angebot geschaffen werden.

Das Areal mit einer Gesamtfläche von knapp 31.000 m² wurde nach Beratung in der Immobilien- und Flächenkonferenz und aufgrund von Beschlüssen des Haupt- und Finanzausschusses sowie des Rates der Stadt öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben. Als Zielsetzung wurde die Schaffung eines attraktiven Wohngebiets ergänzt um soziale Einrichtungen und Nahversorgungsangebote formuliert. Letztere sollten ein Wohnheim mit 80 stationären Pflegeplätzen bzw. Wohnformen für ältere Menschen, seniorengerechte und barrierefrei Wohnungen mit ergänzenden Service- und Dienstleistungseinrichtungen sowie einen Lebensmittelmarkt für die Nahversorgung mit maximal 800 m² Verkaufsfläche umfassen.

Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung

Das Areal mit einer Gesamtfläche von knapp 31.000 m² wurde nach Beratung in der Immobilien- und Flächenkonferenz und aufgrund von Beschlüssen des Haupt- und Finanzausschusses sowie des Rates der Stadt öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben. Als Zielsetzung wurde die Schaffung eines attraktiven Wohngebiets ergänzt um soziale Einrichtungen und Nahversorgungsangebote formuliert. Letztere sollten ein Wohnheim mit 80 stationären Pflegeplätzen bzw. Wohnformen für ältere Menschen, seniorengerechte und barrierefrei Wohnungen mit ergänzenden Service- und Dienstleistungseinrichtungen sowie einen Lebensmittelmarkt für die Nahversorgung mit maximal 800 m² Verkaufsfläche umfassen.

Im Rahmen des Vergabeverfahrens fiel die Entscheidung zugunsten folgender Nutzungen:

• Netto-Discountmarkt mit 800 m² Verkaufsfläche + Café mit 95 m² Nutzfläche

• Pflegezentrum, bestehend aus: 80 Pflegeplätzen, 16 Wohneinheiten für betreutes Wohnen,

  Tagespflege für 12 Gäste

• Wohnanlage für Menschen mit Behinderungen, bestehend aus: 2x2 Wohngruppen für 48

  Bewohner, 12 Wohneinheiten für betreutes Wohnen

• 49 Einfamilienhäuser, bestehend aus: Doppel- und Reihenhäusern

Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung des projektierten Nutzungskonzeptes ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 252 erforderlich. Teilbereiche des Plangebietes sind dem „unbeplanten Innenbereich“ im Sinne des § 34 BauGB zuzuordnen, so dass baurechtliche Genehmigungen für einzelne Vorhaben unabhängig vom Planverfahren erteilt werden können. In Anbetracht der mit der Gesamtplanung verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und Wechselwirkungen werden aber auch diese Teilbereiche in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen.

Voraussichtliche Inhalte der Planung

Der Bebauungsplan wird vorrangig „Allgemeine Wohngebiete“ gemäß § 4 BauNVO festsetzen. Dieser Baugebietstyp stellt die geplanten wohnbaulichen Nutzungen in den Vordergrund und ermöglicht auch die spezifischen Wohnformen für Senioren und Menschen mit Behinderungen.

Die Fläche, auf der der die Nahversorgung sichernde Lebensmittelmarkt errichtet werden soll, wird als „Sondergebiet“ mit dem Nutzungszweck „Lebensmittelmarkt“ festgesetzt. Zur Sicherstellung, dass mit diesem Einzelhandelsvorhaben keine negativen städtebaulichen Entwicklungen, die das Einzelhandlesgefüge im Herner Stadtgebiet betreffen, einhergehen, werden weitere, die Nutzung des Sondergebiets begrenzende Festsetzungen getroffen.

Die zulässigen Maße der baulichen Nutzung, die Bauweisen und die überbaubaren Grundstücksflächen werden die Errichtung zeitgemäßer Einfamilienhäuser, der beschriebenen speziellen Wohngebäude und des Lebensmittelmarktes ermöglichen.

Die erforderliche innere verkehrliche Erschließung des Plangebiets wird durch eine öffentliche Mischverkehrsfläche („Verkehrsberuhigter Bereich“) erfolgen. Die öffentlich-rechtliche Absicherung des Baus der Erschließungsanlage erfolgt flankierend durch den Abschluss eines Erschließungsvertrags.

Bisheriges Planverfahren

Der Haupt- und Personalausschuss hat in seiner Sitzung am 22.09.2015 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 252 - Jürgens Hof - gefasst.

Am 20.08.2015 hat der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschlossen, die Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig zu beteiligen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 08.02.2017 durchgeführt. Der Öffentlichkeit wurde außerdem bis zum 24.02.2017 Gelegenheit gegeben, sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planunterlagen konnten bis zum 24.02.2017 im Rathaus Wanne und im Internetauftritt der Stadt Herne eingesehen werden.

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 02.02.2017 bis zum 03.03.2017.

Die in den Beteiligungen nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB vorgebrachten Anregungen wurden zur Kenntnis genommen und führten zu geringfügigen Änderungen bzw. Ergänzungen im Planentwurf. Die Stellungnahmen der Verwaltung zu den eingegangenen Anregungen bzw. Stellungnahmen sind als Anlage 8 beigefügt.

Im Rahmen der Voruntersuchungen hinsichtlich der umweltrelevanten Auswirkungen des Bebauungsplans und der zu diesen Themenkomplexen eingegangenen Stellungnahmen wurde festgestellt, dass das Bebauungsplanverfahren nicht als beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden kann. Daher ist u. a. die Erstellung eines Umweltberichts erforderlich.

Weitere Vorgehensweise

Als nächste Verfahrensschritte sind die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB sowie die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 2 BauGB durchzuführen.

Sachverhalt ll)

Begründung zu Beschlussvorschlag 1

Beschreibung Anlass und vorhandene Situation

Auf den Grundstücken Gemarkung Horsthausen Flur 12, Flurstücke 826 und Flur 6 Flurstück 192 soll eine neue Wohnbebauung gemäß dem B-Plan 252 realisiert werden. Ziel der Planung ist es, den Bau von 49 Einfamilienhäusern zu ermöglichen. Die Stadt hat dieses Gebiet an die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH veräußert. Ausgenommen von dem Verkauf ist die Fläche, auf der die öffentliche Verkehrsfläche entstehen soll. Die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH baut auf dem städtischen Grundstück die Erschließungsstraße und trägt auch die Kosten für den Ausbau. Der vorgenannte B-Plan schafft das entsprechende Planungsrecht. Das Baugebiet ist eine ehemalige Sportanlage mit einer Tennenfläche und Sozialgebäuden. Diese werden im ersten Zuge komplett zurückgebaut.

Beschreibung geplante Maßnahme

Das städtebauliche Konzept sieht für das Planungsgebiet der Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH eine Bebauung mit 49 Reihenhäusern und Doppelhäusern vor. Die Häuser werden über eine neu geplante öffentliche Erschließungsstraße „Am Fischergraben“ erschlossen. Die Haupterschließung erfolgt von der Straße Jürgens Hof im Süden.

Straßenlage

Die Anbindung der Erschließungsstraße erfolgt über die bestehende Straße Jürgens Hof. Im Einmündungsbereich wird der bestehende Gehweg angepasst und der Bordstein abgesenkt.

Straßenraumaufteilung

Die öffentlichen Verkehrsflächen sind als Mischverkehrsflächen (MVF) vorgesehen und werden als verkehrsberuhigter Bereich/Spielstraße ausgeschildert (VZ 325-40, 326). Die Anbindung an die Straße Jürgens Hof wird als Gehwegüberfahrt ausgebildet. Eine Notumfahrt für Rettungs- und Müllfahrzeuge vom Quartiersplatz über den Parkplatz des geplanten Netto-Marktes wird vorgesehen und rechtlich, wie im Bebauungsplan dargestellt, gesichert.

Die öffentlichen Mischverkehrsflächen werden gepflastert und erhalten eine 0,32 m breite Rinne aus grauen Betonpflastersteinen 24/16/14 ohne Fase, welche 1 cm unter der Oberkante der Pflasterdecke zur Wasserführung gesetzt wird. Die Straßen erhalten eine Querneigung von 3,0 %. Die 25 geplanten öffentlichen Parkplätze werden ebenfalls mit 3,0 % Querneigung ausgeführt. Als Bekantung der öffentlichen MVF wird durchgängig ein Tiefbordstein 10/30 cm mit durchgängig 3 cm Aufkantung vorgesehen.

Als verkehrsberuhigende Maßnahmen (Forderung der Stadt) werden in der MVF wechselseitig öffentliche Längsparkplätze mit Baumscheiben angeordnet. Aufgrund des Straßenquerschnittes ist es daher unvermeidbar, dass zum Teil später öffentliche Abwasseranlagen oder Versorgungsleitungen unter den Baumscheiben liegen werden. Hier ist dann entsprechender Wurzelschutz vorzusehen. Im Bereich des Wendehammers / Quartiersplatzes werden drei Quercus palustris (Boulevard-Eichen), Hochstamm STU 20-25 cm und als Straßenbäume sechs Quercus robur "Fastigiata Koster" (Säulen-Eiche), Hochstamm STU 20-25 gepflanzt.

Die Baumscheiben haben eine Grubentiefe von größer/gleich 1,5 m, Grubenvolumen größer/ gleich 12 m³, sie werden mit Rasen oder Bodendeckern begrünt und erhalten einen Anfahrschutz gegen Verdichtungen. Die Baumscheiben sind größtenteils 3 x 2 m groß und erhalten unterhalb der Pflasterflächen weiteres Baumsubstrat (überfahrbar). Auf dem Quartiersplatz werden drei Baumscheiben mit Baumrosten und zusätzlichem Substrat eingeplant. Der Platz bietet die Möglichkeit einer Außengastronomie.

Die Privatwege (im B-Plan als Flächen, die mit Geh,- Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind, festgesetzt) werden bei einer Querneigung von 3,0 % mit Betonsteinpflaster 20/10/8 befestigt. Die seitliche Einfassung der Privatwege erfolgt mit Tiefbordsteinen 10/30 cm. Die Aufkantung beträgt durchgängig 3 cm, der Aufbau 55 cm.

Die Abgrenzung der Baumscheiben bzw. des Straßenbegleitgrüns erfolgt mit Hochborden 12/15/30 (inkl. Parkbuchtecken und Pflanzbeetformsteinen) mit einer Aufkantung von 12 cm.

Die Längsneigung der Straßengradienten beträgt mindestens 0,7 %.

Die Grundlagen der Planung wurden mit dem Fachbereich 44/4 (Verkehrsbehörde), der Polizei sowie mit dem Fachbereich 33/4.1 (Vorbeugender Brandschutz) abgestimmt.

Beschilderung

Der Verkehrsraum wird als Mischverkehrsfläche ausgewiesen und durch das Verkehrszeichen 325.1 als verkehrsberuhigter Bereich gekennzeichnet. Das Verkehrszeichen wird beginnend an der geplanten Erschließungsstraße aufgestellt. Das Zeichen 325.2 wird bei der Ausfahrtstelle des Erschließungsgebietes platziert.

Straßenoberbau nach RStO 12

Für den Aufbau der Mischverkehrsflächen und Stellplätze wurde die Belastungsklasse 1,0 Zeile 1 der Richtlinien für den Straßenoberbau (RStO 2012) angesetzt. Der Straßenbau erfolgt in zwei Ausbaustufen. In der ersten Ausbaustufe wird als Baustraße eine ca. 4,5 m bis 6,0 m breite Asphaltdeckschicht eingebaut, die vor Endherstellung wieder entfernt wird. Nach erfolgter Bebauung werden die Verkehrsflächen mit Borden, Rinnen, Baumscheibe und Pflasteroberfläche endausgebaut.

Längs- und Querneigungen

Die Verkehrsfläche wird mit einem Quergefälle von 2,5 % ausgeführt. Die Längsneigung der Straße liegt zwischen 0,5 % und max. 3,5 %. Die Längsneigung von 3,5 % ist der Geländeneigung geschuldet und erstreckt sich über eine Länge von ca. 35 m im südlichen Bereich des Erschließungsgebietes. Die Gefälle orientieren sich an der RASt 06.

Beleuchtung

Die Beleuchtungsstandorte sind im Lageplan dargestellt. Es handelt sich um stromsparende LED Leuchtmittel. Die Planung ist mit den Stadtwerken Herne abgestimmt.

Entwässerung der öffentlichen Straßen und öffentlichen Stellplätze

Die Straßenentwässerung und die Entwässerung der öffentlichen Stellplätze erfolgt über Straßenabläufe 30 x 50 cm (Nassschlammsenken), die auch unter Berücksichtigung der Topographie in den erforderlichen Abständen angeordnet werden, welche an die geplanten öffentlichen Regenwasserkanäle angeschlossen werden. Das Wasser wird über 32 cm breite Pflasterrinnen den Abläufen zugeführt.

Altlasten (Boden, Wasser)

Im gesamten Erschließungsgebiet wurden in abgegrenzten Teilbereichen belastete Böden vorgefunden, welche eine Bodensanierung nach sich ziehen.

Kosten

Die Kosten der Erschließungsanlage der Fläche belaufen sich auf ca. 782.000,- € brutto.

Die Kosten werden komplett vom Erschließungsträger getragen.

Bauzeit und Baubeginn

Der Baubeginn soll im Frühjahr 2018 erfolgen. Die Fertigstellung der Erschließung ist für den 31.12.2020 geplant.

Begründung zu Beschlussvorschlag 2

Die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH beabsichtigt, im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 252 eine Bebauung mit 49 Einfamilienhäusern zu realisieren und die dafür erforderliche Verkehrsfläche herzustellen.

Damit gewährleistet ist, dass die Erschließungsanlage nach den technischen Vorschriften erstellt und somit dem allgemeinen Standard der anderen vergleichbaren städtischen Straßen angepasst wird, werden die entsprechenden Vorgaben der Richtlinie zur Anlage von Stadtstraßen (RAST 06) und die Richtlinien für die Standardisierung des Oberbaus von Verkehrsflächen (RStO 01) in dem abzuschließenden Vertrag festgesetzt.

Wesentliche Regelungen des Erschließungsvertrags sind:

-          Der Ausbau umfasst die Erstellung der Entwässerungseinrichtungen, der Verkehrsflächen, der Beleuchtung und des Straßenbegleitgrüns. Die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH verpflichtet sich, die Herstellung der o.a. Erschließungsanlagen bis spätestens zum 31.12.2020 endgültig abzuschließen. Kommt der Investor dieser Verpflichtung nicht nach, wird bei Überschreitung der Ausführungsfrist eine Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,- € pro angefangenem Monat vereinbart. Die Vertragsstrafe wird auf 5 % der Bürgschaftssumme begrenzt.

-          Die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH wird verpflichtet, die Gewährleistung für die ordnungsgemäße Gebrauchstauglichkeit der von ihr herzustellenden Anlagen zu übernehmen. Die Gewährleistung richtet sich nach den Vorschriften der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB).

-          Im Anschluss an die Abnahme der mängelfreien Erschließungsanlage wird die Stadt diese in ihre Baulast übernehmen. Danach erfolgt die Widmung der Straße für den öffentlichen Verkehr durch die Stadt Herne.

-          Als Sicherheit für die Vertragserfüllung hat die Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe der voraussichtlichen Herstellungskosten von 781.000,- € beizubringen.

Die herzustellenden Verkehrsflächen einschließlich Entwässerung und Beleuchtung verursachen ab dem Zeitpunkt der Übernahme zusätzliche Unterhaltungs- und Betriebskosten. Nach derzeitiger Rechtsprechung können diese Kosten dem Investor nicht auferlegt werden, da sie von der Stadt - auch bei eigener Herstellung der Straßen - zukünftig getragen werden müssten.

Der Entwurf des Erschließungsvertrags ist von der Verwaltung erarbeitet und in Gesprächen mit der Firma Wilma Bau und Entwicklungsgesellschaft West mbH abgestimmt worden.

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

 Friedrichs

  Stadtrat

Anlagen:                   

1. Lage des Plangebiets im Stadtgebiet
2. Bebauungsplanentwurf - Planstand: 30.08.2017
3. Begründung und Umweltbericht in der Fassung zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, Stand: 30.08.2017 inklusive der dazu gehörigen Anlagen

• „Orientierende Bodenuntersuchungen zur Erkundung von Untergrundverunreinigungen im Bereich der Gemeinschaftsgrundschule Langforthstraße und des angrenzenden Sportplatzes in Herne-Horsthausen“, erstellt vom Büro geotec Albrecht Ingenieurgesellschaft GbR, 30.01.2014

• „Ergänzende Boden-, Bodenluft- und Grundwasseruntersuchungen im Bereich der städtischen Fläche Jürgens Hof (ehemalige Gemeinschaftsgrundschule Langforthstraße und angrenzender Sportplatz) in Herne-Horsthausen“, erstellt vom Büro geotec Albrecht Ingenieurgesellschaft GbR, 25.11.2014

• „Bericht über die Baugrundverhältnisse im Bereich der städtischen Fläche Jürgens Hof in Herne- Horsthausen (ehemalige Gemeinschaftsgrundschule Langforthstraße und angrenzender Sportplatz)“, erstellt vom Büro geotec Albrecht Ingenieurgesellschaft GbR, 10.12.2014

• „Neubau eines Pflegezentrums und Wohnanlage am Jürgens Hof in Herne, Hydrogeologischer Bericht zu den Versickerungsmöglichkeiten von Niederschlagswasser“, erstellt vom Büro geotec Albrecht Ingenieurgesellschaft GbR, 14.02.2017

• „Schalltechnisches Prognosegutachten Bebauungsplan Jürgens Hof“, erstellt vom Büro Graner + Partner Ingenieure, 16.08.2013

• „Schalltechnische Untersuchung zum geplanten Betrieb eines Netto-Marktes in 44628 Herne, Langforthstraße“, erstellt vom Büro Wenker & Gesing, 27.07.2017

• „Artenschutzrechtliche Vorprüfung zur Änderung des Regionalen Flächennutzungsplans (RFNP) für die Fläche 19 HER Jürgens Hof“, erstellt vom Büro Biologische Station östliches Ruhrgebiet, 25.07.2014

• Lageplan „Nutzungs- und Vegetationsstrukturen“

• Lageplan „Maßnahmen“

4. Abwägungsprotokoll umweltbezogene Stellungnahmen

5. Abwägungsprotokoll sonstige Stellungnahmen

6. Lageplan Erschließungsanlage, Stand: Juli 2017 (M 1:250)

Die Anlage 2 ist der Sitzungsvorlage verkleinert auf DIN A3 (ohne Maßstab) beigefügt. Die vollständigen Anlagen werden allen Mitgliedern der beratenden und beschlussfassenden Gremien digital im Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.