Finanzielle Auswirkungen in Euro

           Teilergebnisplan (konsumtiv)

Teilfinanzplan (investiv)

Beschlussvorschlag:
 

–        Der Rat der Stadt Herne beschließt die Fortschreibung des Programms zur Entwicklung von Wohnbauflächen (WEP)

–        Die in der Vorlage aufgeführten Flächen sollen prioritär entwickelt und planerisch bearbeitet werden. Ziel ist es, die Planungsprozesse zur Entwicklung dieser Flächen möglichst bis zum Jahr 2020 abzuschließen.

–        Der Fachbereich Umwelt und Stadtplanung soll dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung jährlich Bericht zum Stand der Umsetzung erstatten. Spätestens 2020 soll das WEP fortgeschrieben werden.

Sachverhalt:
 

1. Ausgangslage und Zielsetzung

Der Rat der Stadt Herne hat am 29.11.2016 beschlossen, einen Katalog von 57 Wohnbauflächenpotenzialen mit einem Umfang von 64,9 ha zur Grundlage insbesondere der Interessenswahrnehmung der Stadt in Hinblick auf den Regionalplan Ruhr und der Fortschreibung des letztmals 2013 vorgelegten Programms zur Entwicklung von Wohnbauflächen (WEP) zu machen.

Während der Gesamtkatalog bzw. das Gesamtportfolio der Wohnbauflächenpotenziale eine mittel- und langfristig bedarfsgerechte Baulandbereitstellung ermöglichen soll, ist das WEP als Teilmenge von Flächen konzipiert, die als überschaubarer Katalog eine programmatische Schwerpunktsetzung der Stadtplanung darstellt. Die WEP-Flächen sollen aktiv entwickelt und möglichst zeitnah an den Markt gebracht werden.

Das WEP ist dabei grundsätzlich als offenes System zu verstehen. Das heißt:
 

–        Die WEP-Flächen sollen prioritär bearbeitet und entwickelt werden.

–        Daneben sollen im Rahmen der vorhandenen Kapazitäten aber auch weitere Wohnbauflächenentwicklungen verfolgt werden, insbesondere solche Flächen, die längere planerische Vorlaufzeiten erfordern.

–        Wenn sich bei einzelnen WEP-Flächen unerwartete Realisierungshemmnisse ergeben sollten, können diese Flächen aus dem WEP zurückgestellt werden. Ebenso können andere Flächen ins WEP einbezogen werden. Entsprechend ist eine regelmäßige Fortschreibung des WEP und Berichterstattung über den Umsetzungsstand notwendig und vorgesehen.

Die WEP-Flächen sollen
 

–        Die Realisierung einer hohen städtebaulichen Qualität im Neubau – möglichst auch mit einer positiven Impulswirkung für den Siedlungsbestand –ermöglichen

–        Umwelt- und stadtverträglich sein,

–        Kurz- bis mittelfristig realisierbar sein,

–        Eine stadträumlich sinnvolle Verteilung mit einem ausreichenden Angebot in allen Stadtbezirken aufweisen und

–        Ein differenziertes Angebot für unterschiedliche Bautypen ermöglichen und insbesondere ausreichende Möglichkeiten für den Geschosswohnungsbau beinhalten.

Die Einbeziehung in das WEP stellt damit ein Gütesiegel für die Flächenpotenziale und eine Selbstverpflichtung der Stadt zur aktiven Entwicklung dieser Flächen dar. Die Planungsprozesse für diese Flächen sollen möglichst bis zum Jahr 2020 abgeschlossen werden.

Das Portfolio soll dementsprechend einen Umfang haben, der mit den in der Verwaltung – insbesondere im Fachbereich Umwelt und Stadtplanung – vorhandenen personellen und finanziellen Ressourcen in diesem Zeitraum realistisch umsetzbar ist und der gegenwärtig hohen Nachfrage auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt entspricht. Entsprechend soll das WEP ca. 10-15 Flächen mit ca. 15-20 ha Brutto-Bauland umfassen.

2. Indikatorengestützte Bewertung der Flächen

Zur Operationalisierung der o.g. Kriterien für die Flächenauswahl wurden die 57 Wohnbauflächenpotenziale hinsichtlich ihrer Restriktionen und Potenziale im Rahmen einer grundlegenden indikatorengestützten Nutzwertanalyse bewertet. Auf Grundlage vorhandener Planungsinformationen und der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten wurden die folgenden Indikatoren einbezogen:

Restriktionen

–        Altlasten

–        Baugrund/Topografie

–        Vorhandene Bausubstanz / Denkmalschutz

–        Erschließung

–        Lärm

–        Hochwasserrisiko

–        Artenschutz

–        Landschaftsplan

–        Baumschutz / Eingriffsregelung

Potenziale
 

–        Flächencharakter (Vorrang Innenentwicklung)

–        Flächengröße / -zuschnitt (Effizienzvorteil größerer Flächen)

–        Voraussichtlich erzielbarer Grundstückswert

–        Zugang zu Freiraum / Grünflächen

–        Qualität der ÖV-Anbindung

–        Nahversorgung / Zentrumsnähe

–        Kindgerechte Infrastruktur im Nahbereich
 

Die Bewertung hat in diesem Schritt lediglich grundlegenden Charakter. Die Kriterien wurden daher zunächst gleichrangig gewichtet. Die Bewertung erfolgte dabei jeweils mit einer dreistufigen Skala, bei den Restriktionen 0, -, - - und bei den Potenzialen 0, +, + +. Die Vorgehensweise kann am Beispiel verdeutlicht werden: Unter den Restriktionen wurde z.B. der Erschließungsaufwand für eine Fläche mit „0“ eingestuft, wenn die Erschließung bereits gesichert ist. Beim Erfordernis einer inneren Erschließung erfolgte eine Bewertung mit „-“. Ist auch der Bau einer äußeren Erschließung erforderlich, erfolgte eine Bewertung mit „- - “. Unter den Potenzialen wurde z.B. der Flächencharakter mit „0“ bewertet, wenn es sich um eine Siedlungsarrondierung handelt, mit „+“ bei einem zuvor nicht baulich genutzten Innenentwicklungspotenzial und mit „+ +“ bei einer wiedergenutzten Fläche.

Schließlich wurden die Restriktionen und Potenziale für die jeweilige Fläche saldiert und zueinander ins Verhältnis gesetzt.

3. Realisierungsbezogene Faktoren

In einem weiteren Schritt wurden realisierungsbezogene Faktoren näher betrachtet:
 

–        Flächen, die planerisch bereits umgesetzt und in der Vermarktung oder Bebauung sind (z.B. Castroper Straße) wurden ausgeschlossen.

–        Flächen die aufgrund der Grundstücksverfügbarkeit oder der besonders hohen fachlichen Komplexität nur als langfristig entwickelbar erscheinen (z.B. Schüchtermannstraße / Pumpen Müller) wurden ebenfalls ausgeschlossen.

–        Flächen die bereits einen wesentlichen Vorlauf in der Planung und Entwicklung haben und faktisch bereits Schwerpunktprojekte darstellen, wurden ins WEP einbezogen (z.B. Jürgens Hof).

Schließlich wurde überprüft, dass das ermittelte Portfolio räumlich sinnvoll im Stadtgebiet verteilt ist, also insbesondere eine ausreichende Einbeziehung aller vier Stadtbezirke gewährleistet und eine Realisierung verschiedener Marktsegmente und Bauformen möglich ist.

Im Ergebnis wurden die folgenden Flächen ausgewählt:

Grundlegende Planungsinformationen zu den Flächen sind den Steckbriefen in der Anlage zu entnehmen.

Von den 13 Flächen befinden sich 9 in städtischem Eigentum (davon eine derzeit in Vermarktung), eine Fläche ist bereits vermarktet, eine Fläche ist teilweise städtisch und drei Flächen sind ausschließlich privat.

Ein überwiegender Teil der Flächen eignet sich für eine Bebauung zumindest teilweise durch Geschosswohnungsbau. Die für das WEP ausgewählten Flächen erlauben somit eine marktgerechte Mischung verschiedener Bauformen und eine relativ hohe städtebauliche Dichte, die auch dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung trägt. Kalkulatorisch lassen sich auf den Flächen gerundet ca. 550-700 WE realisieren, davon etwa zwei Drittel der Wohneinheiten (bzw. ca. 50% der Fläche) im Geschosswohnungsbau. Bei der Abschätzung werden ein Netto-Flächen-Anteil von 70-80% (Abzüge für Erschließeungsanlagen etc.) und Netto-Baudichten von ca. 20-25 WE/ha im individuellen Wohnungsbau und ca. 50-60 WE/ha im Geschosswohnungsbau (abweichende Werte bei bereits konkretisierten Planungsständen) unterstellt.

Eine Dokumentation der Bewertung der Flächen und der Auswahl der WEP-Flächen aus dem Gesamtportfolio der 57 Wohnbauflächenpotenziale ab 2.000m2 ist einer Tabelle im Anhang zu entnehmen.

4. Versiegelungsbilanz

Bei den WEP-Flächen handelt es sich überwiegend um bauliche oder für sportliche Zwecke vorgenutzte Flächen, die im Bestand bereits zu einem relevanten Grad versiegelt sind. Dazu zählen insbesondere Gebäude (z.B. Schulen) und befestigte Flächen (z.B. Schulhöfe aber auch Sportplätze). In der Anlage werden die auf Grundlage der Bestandssituation bzw. von Luftbildauswertungen geschätzten heutigen Versiegelungsgrade der Flächen und kalkulatorische Versiegelungsgrade bezogen auf die Planung in Abhängigkeit von der voraussichtlichen Bebauungsdichte und Bauform gegenübergestellt. Insgesamt wird damit gerechnet, dass aus der Flächenentwicklung keine zusätzliche Versiegelung resultiert, sondern sich bilanziell über alle Flächen eine Entsiegelungswirkung in Größenordnung von ca. 1,6 ha ergeben wird.

5. Baulandbeschluss als Perspektive

Obwohl der Großteil der Wohnbauflächenpotenziale in Herne Teil des Siedlungszusammenhangs sind, besteht für die meisten Flächen Planungsbedarf. Das heißt: zur Schaffung von Baurechten sind hier planerische Vorleistungen erforderlich, die in der Regel eine Wertsteigerung der Grundstücke bewirken. Im Fall klassischer Angebotsplanungen gehen die planungsbedingten Kosten zu Lasten der Allgemeinheit, während die planungsbedingten Wertsteigerungen zu Gunsten der privaten Eigentümer gehen. Eine reale Mobilisierung der Flächen ist damit überdies noch nicht gewährleistet.

In den vergangenen Jahrzehnten sind eine Vielzahl von Instrumenten entwickelt – und teilweise auch im Baugesetzbuch normiert – worden, um eine Beteiligung Privater an den Kosten bzw. der Kommune an den Wertsteigerungen, eine Deckelung der Baulandpreise und eine Mobilisierung der Flächen zu gewährleisten. Als Stichworte in diesem Zusammenhang können genannt werden: städtebaulicher Vertrag, Erschließungsvertrag, Einheimischenmodell, Umlegung, kommunaler Zwischenerwerb.

Eine Vielzahl von Kommunen verfügt über Baulandbeschlüsse, mit denen organisatorische und finanzielle Fragen der Baulandbereitstellung grundsätzlich geregelt werden. Insbesondere die Frage des kommunalen Zwischenerwerbs – ggf. über stadteigene Gesellschaften – wird dabei von vielen Kommunen grundsätzlich geregelt, auch um Transparenz gegenüber Eigentümern und Investoren herzustellen und deren Gleichbehandlung zu gewährleisten.

Häufig angewandt werden dabei Quotenregelungen der Art, dass ein Anteil von z.B. 25% oder einem Drittel der zu entwickelnden Fläche vom privaten Grundstückseigentümer zum entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert der Kommune überlassen werden muss, bevor die Schaffung von Baurechten über einen Bebauungsplan erfolgt.

Auch wenn es sich beim Großteil der Wohnbauflächenpotenziale in Herne um Innenentwicklungspotenziale handelt, besteht auch hier zumeist ein Planerfordernis. Das heißt: die Flächen sind ohne die Aufstellung eines Bebauungsplans in der Regel nicht bebaubar. Während die ausgewählten WEP-Flächen sich überwiegend in städtischem Eigentum befinden, ist dies beim verbleibenden, längerfristig zu entwickelnden restlichen Portfolio der Wohnbauflächenpotenziale in weit geringerem Umfang der Fall. Es besteht somit Anlass, die Partizipation der Kommune an der planwertbedingten Wertsteigerung abzusichern und perspektivisch einen Baulandbeschluss ins Auge zu fassen. Geeignet erscheint etwa eine Quotenregelung mit z.B. 25% kommunalem Flächenanteil. Mit der Stadtentwicklungsgesellschaft (SEG) verfügt die Stadt über eine Gesellschaft, über die ein derartiger Zwischenerwerb abgewickelt werden kann.

Der Oberbürgermeister

In Vertretung

(Friedrichs)

Stadtrat

Anlagen:
 

- Steckbriefe der WEP-Flächen

- Übersichtstabelle der WEP-Flächen im Kontext sämtlicher Wohnbauflächen-
 potenziale ab 2.000m2

- Übersichtstabelle: Kalkulatorische Bilanzierung der Versiegelungswirkung der
 Flächenentwicklung